Приватизация арендуемых помещений: вопросы оценки объектов недвижимости

Федеральный закон №  159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» действует уже 3 года – с августа 2008 года. Субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право приобретать арендуемое ими недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности. А с 01 января 2009 года субъекты малого и среднего предпринимательства получили право на инициативу в части реализации данного им преимущественного права на выкуп арендуемых помещений.

Действие данного закона продлено до 2013 года.

Как-то сразу в разговорной речи данный закон окрестили «О льготном выкупе арендованных помещений», что вызвало и продолжает вызывать неоднозначное толкование у арендаторов. Льготы в их представлении были сведены к тому, что стоимость выкупаемых помещений должна была быть ниже, чем рыночная. Немало способствовало этому и обширная компания в прессе о помощи малому и среднему бизнесу. Вкупе вышеперечисленное дало следующий эффект: к оценщику приходил предприниматель и требовал снижения стоимости, мотивируя свои требования господдержкой и якобы обязанностью оценщика (по сути такого же малого предпринимателя) содействовать развитию его бизнеса.

Статья 3 данного закона прямо говорит о том, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №  135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Хочется ещё раз напомнить о том, что Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» чётко формулирует понятие «рыночной стоимости» — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Каждое необоснованное отступление от него чревато большими неприятностями как оценщику – такому же субъекту малого или среднего предпринимательства, так и заказчику оценки. А льготы негосударственная структура вообще не имеет права устанавливать. Необходимо пояснить: оценщик не формирует рынок недвижимости. В его обязанности входит сбор информации о состоянии и ценах на определённых секторах рынка, обработка этой информации имеющимися у оценщика подходами и методами, определение на этой основе своей точки зрения на стоимость предмета оценки.

Таким образом, оценщики должны адекватно отражать реалии рынка, не являясь при этом представителями интересов ни одной из сторон, участвующих в сделке, – ни арендодателя, то есть, в данном случае, субъекта федерации или муниципалитета, ни арендатора – предпринимателя. Закон требует, чтобы оценка стоимости помещения была независимой. Но при этом давление мы, оценщики, испытываем с обеих сторон. Арендатор апеллирует к директивам о поддержке малого бизнеса, а арендодатель, заинтересованный в пополнении бюджета, естественно, стремится получить за продаваемую собственность по максимуму.

Часто можно услышать от арендаторов: «Мы сами сделали ремонт, а теперь за этот ремонт должны второй раз платить, вы – оценщики – должны зачесть нам наши затраты и оценить помещения в таком виде, в каком мы когда-то  взяли их в аренду». Ведь, как правило, арендатор вкладывает немалые средства в ремонт помещения, которое ему нередко достается в состоянии трущобы. И по-другому он не может: санитарная, пожарная и прочие контролирующие организации не дадут забыть о своих нормах, да и покупателя или клиента убогая обстановка магазина или салона вряд ли привлечет. Обычно арендатору также приходится облагораживать фасад здания и даже прилегающую территорию – о последнем очень настойчиво и убедительно просят муниципальные власти, пекущиеся о благоустройстве города. В итоге рыночная стоимость объекта ощутимо увеличивается. Хорошо, если при заключении договора аренды первоначальное состояние арендуемых площадей было отражено в нём и актах приема – передачи помещения. А, затевая ремонт, предприниматель согласовал с арендодателем дефектную ведомость и смету в установленном порядке. Тогда, согласно все тому же 159-ФЗ, при продаже помещения арендатору могут быть зачтены средства, вложенные им в так называемые неотделимые улучшения объекта. Однако, подчеркну, этот зачет производит опять-таки не оценщик, а арендодатель. Но если сделанный ремонт нигде документально не зафиксирован, арендатору при выкупе помещения придется практически второй раз его оплачивать. Ведь оценка помещения производится по состоянию на сегодняшний день, а не на дату в прошлом.

Один из немаловажных вопросов: «Входит ли в размер рыночной стоимости НДС?». На этот вопрос можно дать однозначный ответ только в том случае, если посмотреть отчёт оценщика и договор на оценку. В договоре должно быть указано, должен ли оценщик включить НДС в величину рыночной стоимости (этот пункт содержится в Техническом задании к Договору) и как это положение было реализовано в Отчёте об оценке.

В настоящее время участились случаи решения спорных вопросов через суд. Арендаторы, готовые выкупить помещения, ознакомившись с отчётами оценщиков, заказывают экспертизу этих отчётов и, в случае обнаружения недочётов и ошибок, пытаются через суд опровергнуть выводы Оценщиков относительно рыночной стоимости. Специалисты ООО «Альянс-Профи» имеют необходимую квалификацию в проверке отчётов, неоднократно привлекались судьями в качестве экспертов и помогали установить истину в данном вопросе.

Поиск путей взаимодействия между всеми сторонами, совместное решение вышеназванных вопросов будет способствовать улучшению ситуации на рынке недвижимости, формированию положительного образа в первую очередь грамотных государственных служащих, а также оценщиков-профессионалов и надёжных налогоплательщиков в лице предпринимателей.