Заявка на оценку
27.11.2009 г. состоялся Круглый стол на тему «Практика оценки подлежащих отчуждению (приватизации) объектов недвижимости при преимущественном праве выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства»Согласно Федеральному Закону от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ Субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право приобретать арендуемое ими недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности.Инициаторами выкупа могут быть как соответствующие административные структуры, так и субъекты малого и среднего предпринимательства. Для этого необходимо, чтобы организация арендовала имущество не менее 3 лет, арендная плата перечислялась вовремя и арендованная площадь не превышала установленные законами субъектов РФ предельные значения. Закон Тверской области № 154-ЗО от 30.12.2008 года установил предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества в размере 1000 кв. м. Недвижимость приобретается по рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком. Возможна рассрочка платежа, но до полной оплаты имущество останется в залоге. Срок рассрочки устанавливается законами субъектов РФ. Согласно Закону Тверской области № 154-ЗО от 30.12.2008 года предельный срок рассрочки оплаты составляет 5 лет. Преимущественное право выкупа не распространяется на имущество, переданное организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления и недвижимое имущество, которое ограничено в обороте. Таким правом также не смогут воспользоваться кредитные и страховые организации, инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, профессиональные участники рынка ценных бумаг, ломбарды, участники соглашений о разделе продукции, предприниматели в сфере игорного бизнеса, нерезиденты РФ, а также лица, которые занимаются добычей и переработкой полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). Также в законе установлено, в каких случаях малые и средние предприятия теряют право на выкуп имущества. Во-первых, если они отказались от заключения договора купли-продажи или договора о залоге. Во-вторых, если они не подписали договор с продавцом по истечении 30 дней со дня получения ими предложения о покупке арендуемого помещения. В-третьих, в случае существенного нарушения условий договора купли-продажи. Указанные преференции будут действовать ещё 2 года. У арендаторов накопились многочисленные вопросы к арендодателям. В ходе круглого стола были затронуты отдельные вопросы реализации положений данного документа, касающиеся в первую очередь практики рыночной оценки выкупаемых помещений. Статья 3 данного закона прямо говорит от том, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Как-то сразу в разговорной речи данный закон окрестили «О льготном выкупе арендованных помещений», что вызвало и продолжает вызывать неоднозначное толкование у арендаторов. Льготы в их представлении сводятся к тому, что стоимость выкупаемых помещений должна была быть ниже, чем рыночная. Немало способствовало этому и обширная компания в прессе о помощи малому и среднему бизнесу. Вкупе вышеназванное дало следующий эффект: к оценщику приходил предприниматель и требовал снижения стоимости, мотивируя свои требования господдержкой и обязанностью оценщика (по сути такого же малого предпринимателя) содействовать развитию его бизнеса. Хочется ещё раз напомнить о том, что Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» чётко формулирует понятие «рыночной стоимости» — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Каждое необоснованное отступление от него чревато большими неприятностями как оценщику – такому же субъекту малого или среднего предпринимательства, так и заказчику оценки. А льготы негосударственная структура вообще не имеет права устанавливать. Оценщик не формирует рынок недвижимости. В его обязанности входит сбор информации о состоянии и ценах на определённых секторах рынка, обработка этой информации имеющимися у оценщика подходами и методами, определение на этой основе своей точки зрения на стоимость предмета оценки. Часто можно услышать от арендаторов: «Мы сами сделали ремонт, а теперь за этот ремонт должны второй раз платить, вы – оценщики – должны зачесть нам наши затраты и оценить помещения в таком виде, в каком мы Один из немаловажных вопросов: «Входит ли в размер рыночной стоимости НДС?». На этот вопрос можно дать однозначный ответ только в том случае, если посмотреть отчёт оценщика и договор на оценку. В этих двух документах должно быть указано, должен ли оценщик включить НДС в величину рыночной стоимости (Техническое задание к Договору) и как это положение было реализовано в Отчёте об оценке. |